住宅ローン返済中の家を無断で賃貸に出すのは契約違反？
家を購入した後、転勤やライフスタイルの変化などで
「今の家を誰かに貸して、家賃収入でローンを返済しようかな」と考えることがあるかもしれません。
安易に無断で賃貸に出してしまうと大きなトラブルに発展する危険性があります。
この記事では、なぜ勝手に貸してはいけないのか、
そして安全な対処法や大家さんになるリスクなどについても詳しく解説します。
目次
- ○ 【はじめに】
- ○ 住宅ローンのまま家を貸すのはなぜダメなのか？
- ○ 「黙っていればバレない」は間違い！発覚する3つの理由
- ○ 発覚したときに待っている厳しいペナルティ
- ○ 大家さんになる前に知っておきたい「7つのリスク」
- ○ どうしても貸したい場合の正しい手順
- ○ 賃貸か売却か迷ったときは、カナウホームにご相談ください。
【はじめに】
✓無断での賃貸化は明確な「契約違反」です。
自己居住用のルールを破るため、最悪の場合はローン残高の「一括返済」を求められるなど、
取り返しのつかないペナルティが発生します。
✓「黙っていればバレない」は通用しません。
引っ越しによる住民票の異動や、ネット上の入居者募集広告、
火災保険の変更手続きなどをきっかけに、銀行には高確率で発覚します。
✓家賃収入だけを見るのは危険です。
家を貸すことには空室によるローンの二重払いや入居者トラブル、経年劣化による修繕費用など
大家さん特有の「見えないリスクとコスト」が伴います。
✓どうしても貸したい場合は「事前の相談」が鉄則です。
転勤などのやむを得ない事情であれば特例が認められるケースもあるため
勝手に行動する前に必ず金融機関へ相談しましょう。
住宅ローンのまま家を貸すのはなぜダメなのか？
住宅ローンを利用したまま無断で家を他人に貸すことは
金融機関との「契約違反（資金使途違反）」になります。
住宅ローンは「お金を借りた本人やその家族がそこに住むこと」を絶対の条件として
アパートローンや事業用ローンよりも特別に低い金利が設定されている融資制度です。
そのため本人が住まずに第三者に貸し出して家賃収入を得ることは
本来の目的に反してしまうのです。
万が一、最初から人に貸す目的（投資目的）だったにもかかわらず
自分が住むと偽って住宅ローンを組んでいた場合
金融機関を騙して低金利 of 融資を引き出したとみなされ
詐欺罪に問われる可能性すらある非常に危険な行為です。
「黙っていればバレない」は間違い！発覚する3つの理由
「銀行の人が直接見回りに来るわけではないから黙っていればバレないだろう」
と思うかもしれませんが、実際には以下のような理由で発覚するケースが非常に多いです。
▶1.住民票や郵便物📮
引っ越しに伴い住民票を異動すると、銀行からの重要書類が旧住所（貸している家）に届かず
また、住宅ローン控除の確定申告の際にも住所の不一致で辻つまが合わなくなります。
▶2.ネットの募集広告💻 𓈒𓂂𓏸
入居者を見つけるために不動産会社に募集を依頼すると
物件情報がインターネット上に公開されます。
銀行の担当者や与信管理部門が物件の住所などで検索を行えば
募集広告は容易に発見されてしまいます。
▶3.火災保険の変更
自分が住むための「住宅物件」から、人に貸すための「一般物件」に
火災保険の契約を変更する必要があります。この変更手続きをきっかけに
保険会社を通じて銀行に情報が伝わるケースがあります。
発覚したときに待っている厳しいペナルティ
もし無断で賃貸に出していることが金融機関に発覚した場合、
次のような取り返しのつかないペナルティを受ける可能性があります。
▶1.ローン残高の一括返済を求められる
契約違反により、分割で少しずつ返済する権利（期限の利益）を失い
数千万円単位の残債を一括で返すよう求められることがあります。
手元に現金がなければ家を手放すしかなくなります。
▶2.金利優遇が取り消される
一括返済を免れたとしても、「本人が住む」という条件が外れるため
金利が引き上げられ毎月の返済額が数万円単位で跳ね上がってしまうことがあります。
▶3.金融機関からの信用を失う
契約違反をしたという事実が信用情報などの記録に残り
将来のローン審査（車のローンや新たな住み替えの住宅ローンなど）に
悪影響を及ぼすリスクがあります。
大家さんになる前に知っておきたい「7つのリスク」
銀行から許可を得て正規の手続きで貸し出す場合でも
「家賃が入ってくるから安心」というわけではありません。
大家さんになるには以下のリスクや見えないコストを覚悟しておく必要があります。
