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「親が認知症になり、介護施設への入居費用を捻出するために実家を売却したい」とお悩みの方は非常に多くいらっしゃいます。しかし、所有者である親の判断能力が低下している場合、通常の不動産売買手続きをそのまま進めることは法的に困難です。

結論から申し上げますと、認知症が進行した親名義の不動産を売却するには、「成年後見制度」を活用して家庭裁判所の許可を得る必要があります。また、将来の認知症に備えて元気なうちに対策をしておく方法も存在します。この記事では、名古屋・三河エリアに密着して不動産売却をトータルサポートする株式会社CaNowHOME（カナウホーム）が、認知症にまつわる不動産売却の手続きや注意点を分かりやすく解説します。

なぜ認知症になると不動産売却が難しくなるのか？

不動産の売買契約は重要な「法律行為」です。民法により、契約時に十分な意思能力（判断能力）を有していない人が行った法律行為は無効と定められています。そのため、認知症により意思能力が不十分であるとみなされると、本人が署名・押印した契約であっても後から無効になるリスクがあります。

たとえ実の子どもや配偶者であっても、所有者本人に代わって無断で売却手続きを進めることは認められません。もし独断で売却や換金を行ってしまうと、親族間でのトラブルに発展するだけでなく、法的なリスクを背負うことになります。不動産取引の現場では、司法書士や宅地建物取引業者による厳格な「本人確認・意思確認」が義務付けられているため、認知症の疑いがある場合は手続きそのものを断られるケースが一般的です。

※画像はAIで生成したイメージです

認知症発症後に不動産を売却する手段：「法定後見制度」

親がすでに認知症を発症しており、意思能力が低下している状況で不動産を売却するには、「法定後見制度」の利用が不可欠です。法定後見制度とは、家庭裁判所に選定された「成年後見人」が、本人に代わって財産の管理や契約などの法律行為をサポートする仕組みです。

法定後見制度を利用した不動産売却の流れ

後見人による不動産売却は、以下のようなステップで慎重に進められます。

1. 家庭裁判所への申立て：本人の住所地を管轄する家庭裁判所へ、診断書や財産目録などの必要書類を添えて申し立てます。選任までには一般的に2〜4カ月程度かかります。
2. 成年後見人の選任：家庭裁判所の審判により後見人が決定します。親族が候補者であっても、財産規模などによっては弁護士や司法書士などの専門家が選ばれるケースが多いです。
3. 居住用不動産の処分許可申立て：売却する物件が親の「実家（居住用不動産）」である場合、後見人が独断で売ることはできません。家庭裁判所に「処分許可」を申し立てる必要があります。
4. 売買契約・引き渡し：裁判所の許可が下りた後、後見人が代理人として不動産会社と媒介契約を結び、買い手と売買契約を締結します。

裁判所から売却許可を得るための条件

成年後見制度は、あくまで「本人の財産を守るため」の制度です。そのため、裁判所から売却許可を得るには、「介護施設への入居費用や医療費を捻出するため、どうしても現金を確保しなければならない」といった正当な理由が求められます。「空き家になって管理が大変だから」「将来の相続争いを防ぎたいから」といった家族側の都合だけでは、売却が認められない可能性が高い点に注意が必要です。

認知症になる前に対策しておくべき3つの選択肢

親の判断能力がまだしっかりしている段階（認知症発症前）であれば、成年後見制度よりも柔軟かつスムーズに不動産を処分できる対策を講じることができます。「最近少し物忘れが増えてきたかも」と感じたタイミングで、早めに以下の制度を検討することが推奨されます。

1. 家族信託

家族信託とは、本人が元気なうちに信頼できる家族に財産の管理・処分権限を託す契約です。例えば、親（委託者）が子ども（受託者）に実家の処分権限を託しておけば、将来親が認知症になった後でも、子どもの裁量でタイミングを見極めて実家を売却できます。裁判所の関与がないため、手続きが非常にスピーディーで柔軟な点が最大のメリットです。

2. 任意後見制度

任意後見制度は、本人が元気なうちに将来の後見人と依頼したい内容をあらかじめ自分で決めて契約しておく制度です。法定後見とは異なり、自分が信頼できる人を指定できる点が特徴ですが、実際に制度がスタート（発動）した後は、家庭裁判所が選ぶ「任意後見監督人」の監督下に入るため、一定の費用や制約が発生します。

3. 生前贈与

認知症になる前に、不動産の名義そのものを子どもへ移してしまう方法です。所有権が完全に移るため、将来いつでも子どもの判断で売却可能になります。ただし、贈与税や不動産取得税、登録免許税といった税金面での負担が大きくなる可能性があるため、綿密な資金計画が必要です。

※画像はAIで生成したイメージです

名古屋・三河エリアでの複雑な不動産売却はCaNowHOMEへお任せください

認知症が絡む不動産売却や住み替えは、法律や税金の知識が必要となり、手続きに半年から1年以上かかることも珍しくありません。「何から手をつければいいのかわからない」と、ご家族だけで抱え込んでしまう方も多くいらっしゃいます。

名古屋市南区に本社、安城市に支店を構え、名古屋・三河エリアを中心に地域密着で活動する株式会社CaNowHOMEは、こうしたシニア世代の住み替えや相続・空き家対策にトータルで対応しております。当社は年間相談件数1,000件超の実績を誇り、Google口コミでも5.0という高い評価をいただいております。

提携する司法書士や弁護士といった専門家と緊密に連携し、意思能力の確認から後見人の手続き、最適な売却プランのご提案までワンストップでサポートいたします。さらに、当社の強みとして、お住み替えに伴う注文住宅のご相談や追加工事の対応、複雑な住宅ローンの審査（ローン通過率93.42％の実績）まで幅広くカバー。悪質な太陽光訪販などから高齢者のお客様の資産を守る保護活動や、最新の顔認証システムを導入したセキュリティ性の高いお住まいの提案など、お客様の安心な暮らしに寄り添う体制を整えています。大切なご実家の売却やこれからの暮らしについて、まずは一度お気軽にご相談ください。