BLOG ブログ

「住宅ローンの返済が苦しいけれど、今の家に住み続けたい」「老後の資金が足りないけれど、住み慣れた我が家を離れたくない」といった悩みを抱えていませんか？ そのような方に近年注目されている不動産売却の手法が「リースバック（セール・アンド・リースバック）」です。

リースバックとは、不動産を売却したもとの所有者が、買主からその不動産を借りて引き続き利用する仕組みのことです。 自宅を売却して現金化した後も、引越しをすることなくそのまま住み続けられるため、環境を変えずに資金を調達できる大きなメリットがあります。 しかし、大切な住まいを手放すことになるため、「売却後に後悔したらどうしよう…」と不安を感じる方も少なくありません。 この記事では、リースバックの仕組みやメリット、後悔しないためのポイントを、名古屋・三河エリアの最新動向や実際の買い戻し成功事例を交えて分かりやすく解説します。

リースバックの仕組みとは？

リースバックは、自宅の売却と賃貸借契約がセットになった仕組みです。 買主となるのは主にリースバックを行う不動産会社やファイナンス会社（クレジットやローンを取り扱う会社）などのリースバック事業者です。

リースバックでは売買契約が成立すると、ほとんどの場合、売買代金が一括で売主（もとの所有者）に支払われます。 そして、売主は売却と同時に「賃貸借契約」を結ぶことで、新たなオーナー（事業者）に毎月の家賃を支払いながら、これまでの住まいにそのまま住み続けることができます。

※画像はイメージです

リースバックを活用する6つのメリット

リースバックには、一般的な不動産売却にはない特有のメリットが数多くあります。 具体的なメリットは以下の6つです。

1. 売却後も住み慣れた家に住める

通常の不動産売却であれば、所有権が第三者に渡った時点でその家から退去しなければならず、引越し費用や手間がかかります。 しかし、リースバックであれば売却後も同じ住宅を借りて住み続けられるため、引越し費用はかからず、通学・通勤の環境も変わりません。 また、よほどのことがなければ自宅の売却を周囲に知られることもないため、近所の目を気にせず安心して生活できます。

2. 家を所有するコスト（維持費）がなくなる

不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税、建物の修繕費、火災保険料といったランニングコストが毎年かかり続けます。 リースバック後は、家を賃貸住宅として借りることになるため、これらの所有コストはすべて新しい所有者（事業者）の負担となります。 入居後は毎月の家賃や管理費を支払うのみとなり、支出の手間や管理の負担を軽減できます。 ただし、賃貸住宅であっても家財に対する火災保険や保証料、敷金・礼金などの初期費用必要になるケースがあるため事前の確認が必要です。

3. 家を所有するリスクがなくなる

マイホームの所有には、「災害や事故で建物が壊れて資産価値を失う」「築年数が古くなり大規模な修繕費用が発生する」「金利変動型の住宅ローンで金利が上昇する」といった予測困難なリスクが伴います。 リースバックを活用して賃借人になれば、これらの所有に伴うリスク負担から解放されます。

4. 借金をせずまとまった資金を調達できる

リースバックで得た売却資金は、使い道（使途）を制限されません。 老後資金の確保をはじめ、事業資金、子供の学費、医療費など、まとまった資金が必要なときに自由に活用できます。 融資（借金）ではないため、年齢を重ねてローンを組むのが難しいシニア世代の方でも有効に資金を確保できます。

5. 現金化まで時間がかからない

一般的な仲介売却の場合、個人の買主を探すことから始めるため、売却完了までに早くても数ヶ月はかかります。 一方、リースバックは専門業者が直接の買主となって買い取るため、条件さえ整えば非常に短い期間でスピーディーに現金化することが可能です。

6. 売却した家を買い戻せる場合がある

契約時に「買戻し特約」を付けておくことで、一定の期間内に契約で定めた金額を支払えば、一度手放した我が家を将来的に買い戻す（再購入する）ことができる場合があります。 「今はまとまった現金が必要だが、将来的に経済状況が好転したら再び自分の名義に戻したい」という方にとって、非常に心強い選択肢となります。

リースバックで後悔しないために知っておきたいポイント（デメリット）

多くのメリットがあるリースバックですが、注意すべきポイントを正しく理解しておかなければ、後から後悔することにつながります。 以下のデメリットや注意点を必ず踏まえておきましょう。

売却価格が相場より安くなる傾向がある

リースバックでの売却価格は、一般的な市場相場（仲介売却の価格）よりも安くなる傾向にあります。 これは、買い取るリースバック事業者が「将来的な転売時のリスク」や「維持管理コスト」を織り込んで買取価格を抑えようとするためです。 一般的に市場価格の60%〜70%程度になることが多く、通常の売却であれば4,000万円で売れる物件が、リースバックでは2,400万〜2,800万円程度になってしまうケースもあります。 そのため、どうしても今の家に住み続けたい理由がなければ、通常売却をして賃貸物件に引越すほうが手元に残る資金は多くなります。

家賃が発生し、買取価格が高いほど家賃も高くなる

リースバック後の毎月の家賃は、地域の家賃相場だけで決まるわけではありません。 一般的に「家を売却した価格」を基準に、事業者が期待する利回りを掛け合わせて算出されます。 そのため、家を高く買い取ってもらうほど、毎月の支払う家賃も高くなるという連動性があります。 目先の現金欲しさに高い買取価格を求めると、その後の家賃の支払いが苦しくなる恐れがあるため、バランスを慎重に交渉しなければなりません。

ずっと住み続けられるとは限らない（定期借家契約の注意点）

契約条件によっては、住み続けられる期間があらかじめ定められている「定期借家契約」が採用されることがあります。 定期借家契約の場合、所定の期間が満了すると、貸主（事業者）が再契約を認めない限り、必ず退去しなければなりません。 長く住み続けたい場合は、契約を更新できる「普通賃貸借契約」を選択できる事業者を選ぶことが重要です。

住宅ローンを完済する必要がある

家の売却代金（または自己資金）で、現在残っている住宅ローンを完全に完済できなければ、リースバックを利用することはできません。 住宅ローンが残ったままだと、融資先の金融機関が設定している「抵当権」を抹消できず、所有権を事業者に移転できないためです。 ローン残債が多い場合は、売却後に手元に残る資金が大幅に少なくなってしまう点にも注意が必要です。

【解決事例】愛知県知立市でのリースバック物件「買い戻し（再購入）」成功事例

私たち株式会社CaNowHOME（カナウホーム）では、名古屋市南区の本社、そして安城市の支店を中心に、三河エリアや東海3県で数多くの不動産売却・住み替え・資金計画のご相談をいただいております。年間相談件数1,000件超、Google口コミ5.0の実績を誇るノウハウを活かし、リースバックの売却だけでなく、その後の「買い戻し」の手続きまでサポートしています。

ここで、当社で実際にあった大切な解決事例をご紹介します。愛知県知立市にお住まいのA様より、「家族の思い出が詰まった今の家を、もう一度自分たちの名義で買い戻したい」という切実なご相談をいただきました。元々は、お父様が一度大手の不動産会社様へ自宅を売却（リースバック）され、その後は賃貸としてそのまま住み続けられていたお住まいでした。

リースバック物件の再購入（買い戻し）は、通常の物件購入とは大きく異なります。現在物件を所有している会社様とのシビアな条件交渉が必要なほか、買い戻し特有の複雑な手続きや、高精度な資金計画が求められます。一般的な不動産会社ではノウハウが少なく敬遠されがちなケースですが、株式会社CaNowHOMEでは、A様の「我が家を再び手に入れたい」という強い想いに寄り添い、全力でサポートを開始いたしました。

当社の強みである高いローン審査ノウハウ（ローン通過率 93.42％）を駆使し、まずはA様にとって無理のない最適な住宅ローンの組み立てを実施。その上で、現在の所有会社様との各種調整や価格・条件交渉を一つずつ丁寧に進めてまいりました。その結果、無事にすべての手続きが完了し、ご成約の運びとなりました。再びご自身の所有物としてこれからも安心して長くお住まいいただける最高の環境をお届けすることができ、A様からも大変お喜びいただきました。大切な人生の節目を株式会社CaNowHOMEにお任せいただき、誠にありがとうございました。

※画像はイメージです

リースバック・リバースモーゲージ・不動産担保ローンの比較

不動産を活用した資金調達方法には、リースバックのほかに「リバースモーゲージ」や「不動産担保ローン」があります。それぞれの違いを一覧表にまとめました。

項目	リースバック	リバースモーゲージ	不動産担保ローン
仕組み	不動産を売却後、賃借する	不動産を担保にし、融資を受ける	不動産を担保にし、融資を受ける
借り入れの有無	なし（売却）	あり（借金）	あり（借金）
所有権の移転	移転する	移転しない	移転しない
調達できる資金	市場価格より低くなる（60〜70%程度）	市場価格より30〜50%低くなる	不動産の評価額の60〜80%程度
毎月の支払い	毎月の家賃	利息のみ（死亡時に元本一括返済）	元金と利息の返済

リバースモーゲージは主に60代以上のシニア層向けの融資で、自分が亡くなった後に自宅を処分して元金を返済する仕組みです。 毎月の支払いは利息のみで抑えられますが、子供に資産として自宅を残せないため相続人全員の同意が必要になるケースがあります。 不動産担保ローンは年齢制限が緩やかで使途も自由ですが、毎月の元利均等返済が必要なため負担が大きく、返済が滞ると競売にかけられるリスクがあります。 借金をしたくない、あるいは早期にローンを完済して家族の思い出の我が家を守り、将来的な買い戻しへ繋げたい場合はリースバックが有力な選択肢となります。

まとめ：売却から将来の買い戻しまで見見据えた確かな計画を

リースバックは、住み慣れた家を手放すことなくまとまった現金を確保できる非常に便利な仕組みですが、売却価格が安くなる点や家賃の支払い義務など、デメリットもしっかりと比較検討しなければ後悔につながります。

また、知立市のA様の事例のように、将来的に「再び自分たちの名義に買い戻したい」という夢を叶えるためには、最初の売却時の契約交渉や、その後の綿密な資金計画・住宅ローンの審査ノウハウが極めて重要になります。仲介売却、リースバック、そして買い戻しまで、不動産のあらゆる選択肢をフラットに比較し、お客様のライフプランに寄り添えるパートナーを選ぶことが成功への近道です。まずは無料査定や相談を活用し、ご自身の住まいの可能性を広げていきましょう。